ANNO 9 n° 258
La surroga del mutuo
11/02/2014 - 14:25
di Fabio Olivieri

Se Vi dovesse accadere di accorgervi che il mutuo che state pagando non è più vantaggioso come quando lo avete acceso e che ci sono Banche che offrono condizioni migliori rispetto alla vostra, come ad esempio un tasso più basso, sappiate che dal 2007 esiste uno strumento, noto come Decreto Bersani, che permette di “trasferirvi” con facilità presso un’altra Banca .

Stiamo parlando della cosiddetta portabilità del mutuo, o surroga.

 

Ma cos’è la surroga del mutuo?

Non è nient’altro appunto la possibilità di trasferire il mutuo presso una Banca che ci offre condizioni migliori. Siano esse riguardanti il tasso, la durata o le spese accessorie. Niente di nuovo, se non fosse che l’operazione è gratuita e che rimangono inalterate le agevolazioni fiscali eventualmente in essere.

Funziona, infatti, né più né meno come quando passiamo da un operatore telefonico ad un altro allorchè ci accorgiamo di poter ottenere tariffe migliori rispetto a quelle che abbiamo. In questo caso il numero di telefono rimane lo stesso, cambieranno solo i costi della telefonata.

Così con la portabilità (o surroga) del mutuo: l’importo del debito rimane uguale, l’ipoteca rimane la stessa, cambia solo la Banca, il tasso, le spese accessorie e magari otteniamo un servizio migliore.

La surroga, infatti, permette di trasferire gratuitamente da una Banca all’altra il proprio mutuo, senza variare il debito residuo, prospettando dei grossi vantaggi. Infatti, non occorre affrontare tutti quei costi notarili, di iscrizione ipoteca, perizia, etc dato che la procedura è totalmente gratuita per il mutuatario il quale non deve neppure subire lo stress di una nuova istruttoria della pratica in quanto, non solo la vecchia banca non può opporsi al “trasferimento”, ma lo deve perfezionare entro 30 giorni.

 

Differenze con la rinegoziazione e la sostituzione.

La rinegoziazione non è nient’altro che una trattativa che si fa con la nostra attuale Banca al fine di ottenere condizioni di mutuo migliori. E’ appunto una rinegoziazione, che può riguardare il tasso, la durata, etc. e la Banca non è ovviamente obbligata ad accordarla.

La sostituzione, invece, consiste nel “sostituire” un mutuo in essere attraverso l’ottenimento di uno nuovo da parte di una nuova Banca, affrontando ancora le spese riguardanti l’imposta sostitutiva dello 0,25% (o del 2% se seconda casa), la parcella nel Notaio, la perizia dell’immobile oltre all’eventuale penale di estinzione prevista dal vecchio mutuo. Viene utilizzata soprattutto quando è necessario variare l’importo mutuato., magari aumentarlo per finanziare possibili migliorie fatte all’immobile.

La surroga, come detto precedentemente, prevede che la Banca vecchia e la nuova si trasferiscano l’ipoteca ed il relativo importo di mutuo residuo, senza costi per il mutuatario. Condizione importante è che l’importo del mutuo rimanga il medesimo, altrimenti saremmo nel campo della “sostituzione”

 

Benefici fiscali

Escludendo il caso della “rinegoziazione” e della “surroga” dove i benefici fiscali rimangono di solito inalterati, per la “sostituzione” occorre essere molto accorti a non perderli.

A proposito è bene citare una Circolare del Ministero delle Finanze (95/E del 12 maggio 2000) che recita: “..Nel caso in cui venga estinto un vecchio mutuo e ne venga acceso uno nuovo di importo non superiore alla quota capitale residua, maggiorata delle spese ed oneri correlati, si continua a beneficiare della detrazione per oneri prevista…” .Pertanto, prima di procedere ad una “sostituzione” valutate bene tutte le condizioni.





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